오늘은 상가와 주택임대차 계약시 특약에 대해 잠시 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.
우리가 부동산 계약중 상가나 주택임대차 계약시 특약으로 종종 넣는 문구에 대해 알아보겠습니다.
아래 예시는 현장에서 자주 넣는 특약으로
법적 효력이 있는지 없는지 여러분들도 한번 맞춰보시면 재미있을것 같아요^^
예시1)임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다 - 법적 효력X
예시2)원룸임대차 계약시_임대인은 만기일까지 월차임 인상요구를 하지 않기로 한다 - 법적 효력O
예시3)상가임대차 계약시_임차인은 계약갱신요구권을 포기하기로 한다 - 법적 효력 X
예시4)APT임대차 계약시_임차인은 비용상환 청구권을 포기하기로 한다 - 법적 효력 O
예시5) _ 장기수선 충당금은 임차인이 전액 부담하기로 한다 - 법적 효력 O
법적 효력이 있고 없고의 기준을 아시는것이 오늘의 포인트라고 할 수 있겠는데요
제일 중요한 것은 상가임대차 보호법 또는 주택임대차 보호법 안에 나와 있는
법조문인지? 아닌지?를 판단하시면 될 것 같아요
예시2은 월차임 인상요구에 대한 법조문으로 주임법에 명시되어 있어요
예시3은 계약갱신요구권은 상임법에 명시되어 있는 법조문으로 예시1과 같이 임차인에게
불리한 약정은 효력이 없기 때문에 법적 효력이 없는거에요
예시4(비용상환 청구권/민법에 명시)과 예시5(장기수선 충당금/주택법에 명시)는 주임법에 명시되어 있지 않아요
그러니 임차인에게 불리한 내용임도 불구하고 법적 효력이 있는거에요
그리고 주임법과 상임법은 예시1과 같이 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다라고 명시되어 있는데요
우리는 이런걸 보고 편면적 강행규정이라고 해요
상임법 법조문에는 3기 이상 차임연체시 임대인은 계약를 해지할 수 있는데요
법조문에 나와 있음에도 불구하고 아래 특약을 예시로 보여드리면서 설명드려보겠습니다.
예시1)2기 이상 차임연체시 본 계약은 해지하기로 한다
예시2)4기 이상 차임연체시 본 계약은 해지하기로 한다
예시1과 2 모두 법조문과는 다르게 특약을 넣은건데요
예시1은 효력이 없구요 예시2은 효력이 있어요
즉 임차인에게 유리한 내용은 법적 효력이 있구요 임차인에게 불리한 내용은 효력이 없는것이 핵심인데요
우리는 이걸 편면적 강행규정이라고 해요
이러한 내용들을 봤을때 임차인에게 최소한의 권리를 보장해주는 법이 상임법 또는 주임법이라는것을 알 수 있겠네요
오늘은 특약에 대해 잠시 알아보는 시간을 가져보았는데요
조금이라도 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
