오늘은 상가임대차 계약중 권리금 특약에 대해 잠시 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.
다음 특약에 대해 여러분들은 어떻게 생각하시나요?
특약예시1) 임대인은 권리금을 인정하기로 한다.
특약예시2) 임대인은 권리금을 인정하지 않기로 한다.
우리나라 판례는 특약예시1은 임차인간 권리금을 인정하는것이라 기존임차인이 신규임차인에게
권리금을 받을 권리를 인정하는 것이구요
특약예시2은 효력이 없어 무효인 특약이에요
사실 특약예시2은 상가임대차 보호법 제 10조 4항이 들어오기 전까지는 유효했었는데요
2015년 5월 13일 10조 4항이 들어오면서 무효인 특약이 되어 버렸어요
그런데 사실 실무에서는 이보다 더 잦은 분쟁이 있는 권리금과 관련된 분쟁이 있는데요
그걸 잠시 소개하고 가도록 하겠습니다.
공실인 상가에 임대인이 바닥권리금을 요구하여 지급하고 들어온 임차인이 시간이 지나 임차인이 계약기간이 끝나서
나갈려고 하는데 나갈때 임대인에게 지급했던 바닥권리금을 다시 받을수 있을까요? 못받을까요?
결론은 "못받는다"인데요
그이유는 권리금은 법적 보호를 받지 못하기 때문인데요
법적보호를 받지 못한다라는 개념은 권리금을 지급하고 장사를 하다가 시간이 지나 퇴실할때 지급했던 임차인에게
권리금을 다시 되돌려 받아야 하는데요 우리는 지급했던 임차인에게 되돌려 받는것이 아니라 다음 장사하실 분께 어느정도 받고 있으니 법적보호를 못받는것입니다.
그러므로 권리금 ≠ 법적보호라는 공식이 생겼어요
그런데 보증금은 어떨까요? 보증금은 임대인에게 장사시작할때 지급했다가 그만둘때 다시 받아서 나오기 때문에
법적보호를 받는다 즉 보증금 = 법적보호 공식이 성립하게 됩니다.
번외로 우리가 상가 임대차 계약시 직거래를 제외한 부동산 사무실에서 소개받아 계약서 작성시
권리금계약 → 권리금 잔금 및 상가건물 임대차 계약의 순서로 진행되는것이 보통인데요
부동산 사무실에서 상가 권리금 계약시 권리금 조정에 따른 수수료 형태로 보수를 받고 있어요
그런데 권리금은 중개대상물에 포함하지 않고 있으니 무자격자도 권리금 조정에 따른 수수료 형태로
보수를 받아도 공인중개사법에 위반된다고 할 수 없는것이 우리나라 대법원 판례이니 이점도 참고하시면 좋을듯 해요
오랜만에 작성을 했는데요 최근 일이 부척 바빠지면서 소홀했었는데 자주 작성해서
여러분들과 소통하도록 노력하겠습니다.