오늘은 상가매매후 신규 임대인과 임차인과의 계약해지권에 대해 잠시 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.
우리가 흔히 겪는 일은 아니지만 가끔 장사를 하다보면 건물주인이 바뀌어 바뀐 건물주인과의 관계는 어떻게 되는지
궁금해 하시는 분들이 계시는데요
먼저 해지권에 대해 알아보도록 하겠습니다.
위 표에서 보는 봐와 같이 ①신규 임대인 → 임차인에게 계약해지권이 있는지 여부에 대해 알아보도록 하겠습니다.
기존 임대인과 임차인간 상가건물 임대차 계약을 체결하고 임차인은 장사를 잘하고 있었는데 어느날 문득
처음보는 사람이 찾아와 건물주인이 바뀌었다고 하며 바뀐 집주인 장사를 해야하니 나가달라고 요청한 경우인데요
이럴때 임차인은 제일 중요한건 "대향력"을 갖추고 있느냐? 없느냐?에 따라 달라지는데요
대항력을 갖추고 있으면 나가달라고 요청이 올 경우 거절할 수 있어요
그런데 대항력이 없으면 나갈수 밖에 없으니 대항력을 꼭 갖추시길 바래요
상가임대차 보호법의 대항력 - 건물인도(입점) + 사업자 등록
주택임대차 보호법의 대항력 - 점유 + 전입신고
반대로 ②임차인 → 신규 임대인인에게 계약기간이 남아 있음에도 불구하고 계약을 해지할 수 있느냐?데요
이경우는 대항력과 상관없이 언제든지 해지할 수 있는 권리가 있으니 이점 참고하시면 됩니다.
그런데 실무에서는 계약해지보다는 신규 집주인이 월세 더올려 달라고 하지 않을까?하는 걱정이 앞서는 것은 비밀ㅋㅋㅋ
그리고 기존 임대인 ↔ 신규 임대인간 상가건물 매매 계약시 특약으로
"현재 임대차는 승계하기로 한다"하는 문구를 많이 넣어서 계약하는데요
이럴경우 위 ①과 ②의 관계는 또 어떻게 되는지 알아보도록 하겠습니다.
①의 경우 신규 임대인은 계약해지를 할 수 없어요
그런데 ②의 경우는 조금 다른데요
②의 경우는 임차인의 동의가 있어야 해지권이 소멸되기 때문에 상가임대차 보호법은
임차인을 보호를 많이 해주고 있으니 임차인께서는 장사해서 돈 많이 벌으셨으면 좋겠어요^^
오늘은 잠시 쉬어가는 시간으로 바뀐 집주인과 기존 임차인간 계약해지권에 대해 알아보았는데요
다음시간에는 권리금 특약에 대해 잠시알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.
