오늘은 차임연체에 대해 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.
차임연체는 기본적으로 임차인이 임대인과 계약서에 작성한 월차임(월세)을 지급하지 않아 발생되는 것으로
임대인이 계약 해지권이 생겨 퇴실을 요구할 수 있는 권리를 말합니다.
상가임대차 보호법상 상가임차인은 3기이상의 차임연체시 임대인에게는 해지권 + 계약갱신거절권이 같이
생김으로 되도록이면 차임은 연체안하는것이 좋겠죠?
계약갱신거절권은 계약만료 6개월부터 1개월전까지 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 거절할 수 있는 권리로
즉시사용은 안됩니다.
차임연체에 대한 개요는 아래 표로 정리한 것을 참고하시면 도움이 될 듯합니다.
주택임대차 보호법에는 차임연체에 대한 조항은 없어 민법에 따라 2기 연체시 해지권이 발생되니 이점도 참고하시면 도움이 될 듯합니다.
그리고 상가임대차 보호법에서 임대인의 해지권은 2015년 05월에 신설된 법으로 2015년 05월 이전까지는 민법에 따라 2기 연체시 해지할 수 있는 권리가 있었는데 2015년 05월 이후부터 3기 연체시 해지권이 발동되도록 되어 있어요
법은 이렇게 되어 있지만 실무에서는 연체시 임차인에게 계약해지권을 쓰지 않고 주위에 소문나는것을 꺼려하기에
보증금에서 차감하는 경우가 많이 있어요
그런데 여기서 중요한 체크포인트로 민법에는 2기......상임법에는 3기라고 하는데
2기.....3기......는 어떤기준으로 연체를 판단할까요?
그것은 바로 금액으로 판단하게 되어 있습니다.
상가임대차 보호법에 적용받은 상가임차인인 경우
보증금 2000만원에 월세 100만원인 상가를 계약했다고 가정해 보면
3기 연체의 기준은 연체금액의 합계가 300만원이 넘어야 한다는 것입니다.
즉 위 표에서 월세연체 합계가 290만원으로 해지권과 계약갱신 거절권이 발생되지 않으니 이점 참고해 주시면 됩니다.
그리고 연체된 적이 있으나 일부 또는 전체 연체금액을 상환했을경우
임대인에게도 권리가 변동되는것이 있는데요
그것은 아래 표로 설명드리도록 하겠습니다.
해지권의 권리는 3기이상 차임이 연체된 경우(연체중일 경우만)로 권리는 사라지고
거절권의 권리는 3기이상 차임이 연체된 사실이 있는 경우(과거 연체사실이 있다면)로
권리는 사라지지 않고 임차인이 바뀌지 않는다면 영원히 사라지지 않아요
이렇게 나뉘고 있으니 이점도 참고하시면 됩니다.
오늘은 차임연체에 대해 알아보았는데요
월세를 깜빡하지 않는다면 이런일은 발생되지 않으니 가볍게 봐주시면 될 것 같아요
