오늘은 계약갱신요구권에 대해 알아볼께요
임차인에게 일정기간 영업권을 보장하는 법인데요
법 조문을 간단히 소개하자면
최초 계약일로 부터 10년간(주택은 4년) 영업권을 보장하는 법이에요
장사를 잘해서 상권을 살려놨는데 살아난 상권을 임대인이 임차인에게 일방적으로 쫓아내는걸 방지하기 위해
임차인을 위해서 생긴 법으로 알고 있으면 편해요
이렇게 장사를 잘하고 있는데 계약갱신요구 기간과 방법은 어떨까요?
글로 쓰는것 보다 그림으로 보여주는것이 편할 것 같아서 그림으로 그려봤어요 ㅋ
계약갱신 방법은 서면,문자등 방법에는 제한이 없어요
그 대신 증거로 남겨놓아야 되겠죠
임차인에게 계약갱신요구권을 주는 대신에 지켜야 할 것이 있는데 이걸 어길 경우 계약갱신 요구권이 없어지지 이 점도 참고하시면 도움이 될꺼에요
1. 3기이상의 연체
2. 임차인이 부정한 방법으로 임대차 계약을 체결한 경우
3. 임대인 동의없이 전대차한 경우
4. 고의나 중대한 과실로 건물을 파손한 경우
5. 건물이 불에 타거나 해서 임대차 목적을 달성하지 못한 경우
6. 재건축등을 이유로 점유회복이 필요한 경우
재건축등 개발계획으로 인한 갱신거절은 사전고지를 해야되는것과 하지 않아도 되는것이 있는데요
사전고지 해야되는것은 공사시기,기간,내용
사전고지 하지 않아도 되는 것은 안전상의 이유(구조안전진단 결과서 제출), 계발계획등에 인해 철거가 확정된 경우
대부분 80%이상은 위에 사유로 계약갱신이 거절되는 경우이에요
그중에서도 3기이상의 연체부분이 제일 중요하니 연체는 되도록이면 안하시는게 좋아요
그리고 주택임대차 보호법과는 다르게 건물주 본인이 장사하기 위해 임차인에게 계약갱신요구를 거절할 수 없어요
(주임법은 집주인이 임차한 집에 살기 위해 계약갱신요구를 거절할 수 있어요)
그리고 만약 10년동안 장사를 잘하다가 더 하고 싶을때 어떻게 해야 될까요?
아래 표는 10년동안 장사를 잘하다가 더 하고 싶어서 새로운 계약를 체결한 경우와
10년이 지난 시점에서 새로운계약을 배우자 명의로 작성한 경우 계약갱신 요구권이 인정되느냐하는 부분인데요
결론부터 말씀드리면 새로운 계약을 체결한 경우와 배우자 명의로 계약서를 작성한 경우등 계약갱신 요구권은
발생되지 않아요
그 이유는 최초 계약을 임대인과 임차인이 처음 계약서를 작성한 10년전으로 볼것인지? 아니면 10년이 지나
새로운 계약서를 작성한 경우로 볼것인지?인데요
우리나라 대법원 판례는 최초계약을 임대인과 임차인이 처음 작성한 계약일을 최초 계약으로 보고 있는데요
대법원 판례에서 최초 계약일 판단하는 근거기준은 "사업주체의 동일성 유무"를 기준으로 판단하고 있어요
즉 10년이 지난 새로운 계약서를 작성하든 배우자 명의로 작성을 하든 사업주체가 동일하다는 이유로
계약갱신요구권을 인정하지 않고 있으니 이 점 참고해주시면 될 것 같아요
그리고 반대로 임대차 기간에 건물주인이 바뀐경우 신 건물주와 새로 작성한 계약일을 최초 계약으로 볼 것인지?
아니면 이전 건물주와 작성한 계약일을 최초 계약으로 볼 것인지?에 대해서도 위 사업주체의 동일성이 같으므로
이전 건물주와 작성한 계약일이 최초 계약일이 되는것입니다.
오늘은 상가 계약갱신요구권에 대해 알아봤는데요
다음시간에는 묵시적 갱신에 대해 알아보도록 하겠습니다.
